Būsto rinkos tendencijos: kokie buvo 2022-ieji ir ko laukti šiemet?

Nors 2022 m. būsto rinkai prasidėjo įprastai, metams įsibėgėjant situacija gerokai pasikeitė, o 2023-iuosius vystytojai, nekilnojamojo turto (NT) brokeriai ir finansuotojai pasitiko nusiteikę iššūkiams. „Citadele“ banko Lietuvos padalinio vadovo Dariaus Burdaičio teigimu, karo Ukrainoje, infliacijos ir kylančių palūkanų normų nulemti pokyčiai – tai galimybė rinkos dalyviams persiorientuoti ir persidėlioti prioritetus.

Žmonės atsakingai vertina savo finansines galimybes

Anot D. Burdaičio, 2022 m. būsto rinkai daugiausia įtakos turėjo keletas tarpusavyje susijusių veiksnių: vasarį prasidėjusi Rusijos invazija į Ukrainą, NT pirkėjų finansines galimybes sumažinusi infliacija ir augančios būsto paskolų palūkanų normos.

„Prasidėjus karui daugelis planavusių įsigyti būstą dėl atsiradusios nežinomybės sprendimą atidėjo – tai matyti iš vasario pabaigoje ir kovą staiga ženkliai kritusio paraiškų gauti būsto paskolą skaičiaus. Visgi jau balandį ir gegužę paraiškų skaičius grįžo į įprastą lygį, o gyventojų susidomėjimas galimybėmis įsigyti būstą vėl išaugo“, – pasakoja D. Burdaitis.

Taip pat jis priduria, kad antroje metų pusėje gyventojų sprendimams dėl būsto įsigijimo daugiausia įtakos turėjo ženkliai išaugę pragyvenimo kaštai ir dėl Europos centrinio banko pakeltų palūkanų normų padidėję būsto finansavimo kaštai. Nuo neigiamų ir nulinių EURIBOR palūkanų normų 2022 m. pirmą pusmetį šiandien šešių mėnesių EURIBOR yra išaugęs iki 2,89 proc.

„Žmonės atsargiau pradėjo vertinti savo finansines galimybes ir metų pabaigoje NT rinkoje vėl buvo jaučiamas pardavimų kritimas. Toks žmonių elgesys rodo, kad jie atsakingai planuoja, skaičiuoja ir galvoja, kaip geriausia elgtis NT įsigijimo klausimu, kai ekonominė ir geopolitinė situacija stipriai keitėsi. Nors padidėjęs EURIBOR mažina gyventojų galimybes įsigyti pirmąjį būstą, aktyvus susidomėjimas juo yra išlikęs iki šiol, nes tai – vienas prioritetinių lietuvių poreikių. Dažnai klientai domisi savo galimybėmis, kokio dydžio paskolą gali pasiimti, tačiau dar neskuba pasirašyti sutarčių su NT plėtotojais ar net neturi išsirinkę norimo būsto. Kai kalbama apie asmeninių finansinių pajėgumų įsivertinimą, galioja Lietuvos banko reikalavimas, kad turimiems ir prisiimamiems finansiniams įsipareigojimams gyventojai turi skirti ne daugiau nei 40 proc. gaunamų pajamų. Taip pat iki pasiimant būsto paskolą labai svarbu nuosekliai taupyti ir kiekvieną mėnesį atsidėti pajamų pradiniam įnašui, kuris turi siekti mažiausiai 15 proc. norimo būsto vertės“, – sako D. Burdaitis.

Pirminės rinkos būstų pardavimai mažėjo nuosaikiau

Registrų centro duomenimis, 2022 m. Lietuvoje parduota apie 14 proc. mažiau būstų negu 2021-aisiais. Naujų būstų (namų ir butų) įsigijimas praėjusiais metais mažėjo 4 proc., o antrinės rinkos NT – beveik 17 proc.

„Pirminės rinkos segmentas 2022 m. susitraukė, nes naujų būstų pasiūla sumažėjo, todėl krito ir sandorių skaičius. Metų pabaigoje užbaigti sandoriai, kurie buvo sudaryti 2020 ir 2021 metais. Gaunamų paraiškų skaičius rodo, kad mažėja ir naujų sandorių skaičius. Kalbant apie bendrą rinkos vaizdą, praėjusiais metais žmonės dažniau pirko senus būstus, tačiau  „Citadele“ suteikė daugiau paskolų pirminės rinkos nekilnojamajam turtui įsigyti“, – atkreipia dėmesį D. Burdaitis.

Pasak jo, nors paskutinį praėjusių metų mėnesį antrinė rinka šiek tiek suaktyvėjo, bendri duomenys rodo, kad senos statybos namais ir butais žmonės domėjosi mažiau negu 2021 metais.

„Antrinėje rinkoje dažnai ieškoma butų nuomai, o investicijai įsigyjamų būstų patrauklumas sumažėjo. Be to, naujų butų tvarumas ir likvidumas yra didesnis, todėl bankai jų įsigijimą neretai vertina palankiau, nors, žinoma, kiekviena situacija vertinama individualiai. Taip pat pastebime tendenciją, kad dėl pirminės rinkos ribotumo žmonės vis dažniau pirmojo būsto dairosi antrinėje rinkoje“, – sako D. Burdaitis.

Nauji būstai nepigs, tačiau senų kainos gali mažėti

„Citadele“ banko Lietuvos padalinio vadovas teigia, kad gyventojų poreikiai būsto klausimu smarkiai nepasikeitė, išlieka tam tikra seka. Jauna šeima dažnai pirmiausia ieško senesnės statybos buto, sulaukusi šeimos pagausėjimo siekia persikelti į erdvesnį, dažniausiai naujos statybos butą ar kotedžą. Dar po kurio laiko pradeda mąstyti apie nuosavą namą, o nedidelė dalis gyventojų ieško ir antrojo būsto investicijai. Visgi dabartinėje situacijoje pasiekti vieną ar kitą laiptelį kai kuriems gyventojams gali būti sudėtingiau.

„Nors rinka yra mažiau aktyvi, ryškių kainų korekcijų kol kas nejaučiame. Tiesa, mūsų duomenimis, vidutinė paskolos suma metų pabaigoje, palyginti su 2022-ųjų piku vasarą, kiek sumažėjo, nes, išaugus palūkanų normoms, sumažėjo žmonių galimybės gauti didesnį kreditą, todėl jie dažniau rinkosi mažesnio ploto būstus. Kaip teigia Lietuvos bankas, tikėtina, kad rinkoje įvyks 10 proc. kainų korekcija. Taip pat ateityje naujų būstų pasiūla gali būti ribota dėl to, kad nuo 2024 m. plėtotojai pirkėjams galės parduoti tik 100 proc. baigtą būstą“, – sako D. Burdaitis.

Nepaisant iššūkių, būstų poreikis išliks

„Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas Saulius Vagonis pabrėžia, kad šiemet tendencijos būsto rinkoje priklausys nuo to, kaip Lietuvoje toliau klostysis ekonomikos situacija, kokie bus infliacijos ir atlyginimų augimo rodikliai, taip pat plėtotojų ryžtas ir galimybės įgyvendinti naujus projektus.

„Ober-Haus“ duomenimis, Vilniuje pirminės rinkos naujų butų rezervacijų paskutinio pusmečio mėnesio vidurkis – 125 butai. Tai yra beveik 80 proc. mažiau nei 2021 m. vieno mėnesio vidurkis (591 butas per mėnesį).

„2023 m. nauji būstai pigti neturėtų dėl kelių priežasčių – pirmiausia todėl, kad būtent šioje kategorijoje išlieka didesnė paklausa. Taip pat rekordiškai aukštos statybos sąnaudos neleis plėtotojams švaistytis nuolaidomis. Tad jeigu žvalgotės naujo būsto, didelių nuolaidų neverta laukti.

Šiuo metu NT rinkoje tam tikrą sumaištį kelia nuo 2024-ųjų įsigaliosiantys LR statybos įstatymo pakeitimai, kurių pagrindu plėtotojas pirkėjams galės parduoti tik 100 proc. baigtą būstą. Kadangi nėra iki galo aišku, kaip tai bus įgyvendinama praktikoje, dar sunku pasakyti, kaip tai atsilieps rinkai. Tačiau labai tikėtina, kad dėl to gali sumažėti naujo būsto pasiūla, tad ir pirkėjų galimybės rinktis. O tai gali suformuoti tam tikrą suspaustą paklausos spyruoklę, kuriai iššovus galime sulaukti naujų butų brangimo tolesniais metais“, – sako S. Vagonis.

„Citadele“ banko Lietuvos padalinio vadovas D. Burdaitis priduria: „Ko gero, nei plėtotojai, nei bankai šiemet neplanuoja pasiekti naujų būsto pardavimo ir finansavimo apimties rekordų, tačiau sąstingio taip pat neprognozuojame. Būsto poreikis didmiesčiuose išliks ir juos perkančių tikrai bus. Mūsų, kaip finansuotojų, tikslas išlieka atsakingai skolinti ir taip padėti įsigyti būstą tiems gyventojams, kurie geba įvertinti savo galimybes.“