Naujakuriams Plaušės kvartale – architektūriniai urbanistiniai apribojimai

Parengtas pirmasis kurorte specialusis planas reglamentuos ne tik būsimų statinių aukštį

Prieš kiek daugiau nei porą metų pradėtas rengti Plaušės teritorijos specialusis planas – pirmas kurorto istorijoje tokio pobūdžio teritorijų planavimo dokumentas, kuriame numatyti griežti apribojimai, privalomi būsimiesiems naujakuriams, – perėjęs ilgą diskusijų stadiją, jau palaimintas visų derinančių institucijų bei Palangos savivaldybės Nuolatinės statybos komisijos. Galutinį žodį turės tarti ir sprendimą dėl specialiojo plano priimti į Palangos miesto tarybą išrinktieji politikai.

Rengia pirmąkart
Kaip ir kitos savivaldybės, dažnai įklimpstanti į detaliųjų planų rengimo bei tvirtinimo procedūras, o paskui besiaiškinanti dėl rezonansą sukeliančių jų sprendinių, Palanga nutarė žengti pirmąjį žingsnį ir įgyvendinti vieną iš Bendrajame kurorto plane įrašytų nuostatų: parengti viso kvartalo specialųjį planą, kuriame būtų surašyti atitinkami reglamentai ir apribojimai visiems, planuojantiems ten statybas.
Politikai dar 2009-ųjų viduryje pritarė tam, kad būtų pradėtas rengti Plaušės teritorijos architektūrinės urbanistinės ir inžinerinės plėtros specialusis planas. Prie šio dokumento, kurio braižymas užsitęsė gan ilgai, triūsė „Vakarų regiono projektų“ architektai.
Pernai Palangos miesto Taryba, kelis kartus prašiusi architektų dar padirbėti ir patobulinti, pritarė šio teritorijų planavimo dokumento koncepcijai.

Ilgai diskutavo
Kaip „Palangos tiltui“ sakė „Vakarų regiono projektų“ projektų vadovas architektas Rimvydas Grikšas, pirmąkart rengiamas tokio pobūdžio dokumentas tapo savotišku išbandymu tiek jo rengėjams, tiek derintojams. Ilgai diskutuota dėl užstatymo reglamentavimo: ploto, intensyvumo, aukštingumo, – dėl susisiekimo sistemos.
„Kur šioje teritorijoje numatyti rekreacinę paskirtį, kur gyvenamąją, sutarėme greitai. Pati planuojama teritorija užima 50 ha, daugiausiai diskusijų kilo dėl 16 ha užimančios teritorijos nuo Ajerų g. iki miško, prie tvenkinių, kur esama privatiems savininkams priklausančių sklypų. Iki bendrojo plano patvirtinimo ten apskritai nebuvo leidžiama jokia statyba. Patvirtinus specialųjį planą, statyti bus galima, bet laikantis numatyto reglamento. Beje, pabrėžtina, kad kiekvienam sklypui reikės rengti detalųjį planą“, – sakė architektas.
Anot R. Grikšo, džiugu, kad pavyko rasti kompromisus su šioje teritorijoje nuosavybę turinčiais piliečiais ir dėl aukščiau minėtųjų tvenkinių bei patekimo prie jų: vakarines tvenkinių pakrantes tvarkys žemės savininkai, o rytinėje pusėje bus įrengiamos poilsio aikštelės, kuriomis galės naudotis visi žmonės.
Dar vienas kompromisas dėl pastatų aukščio – anksčiau plano užsakovas – miestas – siūlė leisti gyvenamuosius namus statyti iki 8, rekreacinės paskirties – iki 9 metrų, tuo tarpu sklypų savininkai pageidavo gerokai aukštesnių statinių. Plane „kartelė“ kilstelėta.
Kaip jau minėta, Plaušės specialusis planas jau praėjo visas derinimo procedūras: parengta poveikio aplinkai vertinimo ataskaita, visos žinybos – Kultūros paveldo departamentas, aplinkosaugininkai bei Visuomenės sveikatos centro specialistai neturėjo pastabų. Kovo pradžioje dokumentą suderino Nuolatinė statybų komisija, o balandžio 8-ąją gauta teigiama išvada iš Valstybinės teritorijų planavimo ir statybų inspekcijos.

Ribos ne tik aukštį
Palangos miesto Tarybai teikiamame tvirtinti specialiajame Plaušės kvartalo plane nustatomi teritorijos tvarkymo ir režimo pagrindiniai reikalavimai, į kuriuos turės atsižvelgti naujakuriai, planuodami statybas bei rengdami sklypų detaliuosius planus.
Pagrindiniai reikalavimai susiję su statinių aukščiu, užstatymo tankumu bei intensyvumu. Gyvenamajai statybai – iki 2 aukštų su mansarda namams – bus leista nuo žemės paviršiaus „lipti“ ne aukščiau kaip 8,5 metro, o iki 3 aukštų sieksiantiems rekreacinės bei komercinės paskirties pastatams – iki 10,5 metro. Didesniuose nei 10 arų sklypuose pastatų tūriai turės būti skaidomi – vienas statinys negali viršyti 500 kv. m bendrojo ploto. Draudžiama pastatus sublokuoti. Pavyzdžiui, jeigu savininkas turi 40 arų sklypą, jame galės atsirasti tik keturi ne didesni kaip 500 kv. m ploto statiniai, o ne vienas 2 tūkst. kv. m ploto. Taip pat nurodyta, kad pastatai turi būti su dvišlaičiais rudos spalvos stogais.
Esama ir kitų architektūrinių ir urbanistinių apribojimų: pastatai turi būti šiuolaikiškos architektūros; planuojant statybos darbus ir parenkant architektūrinius sprendimus, turi būti tinkamai įvertintas kraštovaizdžio pobūdis, nesumenkintos, neužgožtos esamos kraštovaizdžio vertybės, statiniai turi derėti prie kraštovaizdžio.
Visų sklypų aptvėrimui numatomos gyvatvorės iki 1,5 m aukščio. Gyvenamosios bei rekreacinės paskirties teritorijoje įvairiems želdynams, įskaitant vejas ir gėlynus, turi būti skiriama 40 proc. turimo sklypo; komercinės paskirties – 25 proc.
Planuojamoje teritorijoje draudžiama statyti, laikyti ir naudoti vagonėlius, konteinerius, nebenaudojamas transporto priemones ir kitus kilnojamuosius objektus, taip pat nesudėtingų statinių kategorijai priskiriamus pastatus.

Reglamentuoti reikėjo
R. Grikšas priminė pernai vyriausiojo Palangos architekto Svajūno Bradūno miesto Taryboje svarstant specialiojo plano koncepciją pasakytus žodžius, kodėl šiam kvartalui reikėjo rengti išskirtinį planavimo dokumentą – specialųjį planą.
„Plaušė, jei galima taip sakyti, prestižinis ir kartu probleminis kvartalas. Žemė čia brangi, ir kiekvienas statytojas pageidauja kuo daugiau „kvadratinių metrų“. Buvo apsižiūrėta, kad nepakanka reglamentavimo būsimoms statyboms, todėl ir rengiamas specialusis planas“, – pernai sakė kurorto vyriausiasis architektas.
S. Bradūnas priminė, jog vadovaujantis Palangos bendruoju planu galima tuos reglamentus, arba apribojimus, švelninti arba griežtinti. Pagrindinio miesto plėtrą reglamentuojančio dokumento trečiasis punktas leidžia esant būtinybei, tarkim, viršyti tam tikrus apribojimus. Šiuo punktu pasinaudota suteikiant galimybę rengti gydyklų Vytauto g. 170, „Lino“ baseino ir „Palangos Lino“ detaliuosius, kur bus leidžiama statyti arba palikti jau esamus aukštus pastatus.
Tuo tarpu ketvirtasis Bendrojo plano punktas numato galimybę griežtinti reglamentus. Būtent juo ir vadovavosi architektai bei politikai, siūlę dar labiau sugriežtinti apribojimus Plaušės kvartale.

Dokumentas reikalingas
„Šis dokumentas buvo reikalingas jau todėl, kad apie dešimt metų žmonės, atgavę žemę, buvo nežinioje: ką galės joje daryti? – „Palangos tiltui“ aiškino Statybos ir miesto ūkio komiteto pirmininkas Tomas Žulkus. – Tik mūsų kadencijos Tarybai pavyko pagaliau išjudinti šį klausimą. Specialusis planas buvo rengiamas išties sunkiai, komitetas jo koncepciją svarstė net devynis kartus, nes reikėjo atsižvelgti ir į žemės savininkų prašymus, ir į miesto bendrojo plano sprendinius, ir į politikų pastabas. Kad šis teritorijų planavimo dokumentas labai laukiamas, iliustruoja tas faktas, jog jau yra lygiagrečiai rengiami ir sklypų šioje teritorijoje detalieji planai“.
Daugiausia diskusijų kilo dėl užstatymo intensyvumo. Žemės savininkai, matydami, kad greta jau užstatytajame Plaušės kvartale, kur, pasak T. Žulkaus, procesas buvo paleistas be jokios kontrolės, pridygę pilių bei daugiabučių, taip pat norėjo statyti kuo aukščiau ir plačiau. O iš reglamentuojančiųjų pusės buvo gan radikalių pasiūlymų: apsiriboti vieno aukšto su mansarda pastatais.
„Galiu pasakyti tiek: tiek tvirtinant Plaušės specialųjį planą, tiek vėliau, kai bus rengiami sklypų detalieji planai, būsime griežti. Norisi tikėtis, kad piktnaudžiavimų nebus, nes kontrolę vykdyti yra sunku. Didžioji atsakomybės dalis teks miesto vyriausiajam architektui bei Nuolatinei statybos komisijai, per kurių rankas praeina visi detalieji planai“, – sakė T. Žulkus.

Apribojimų galėjo būti daugiau
„Rengti Plaušės specialųjį planą reikėjo todėl, kad keitėsi šios teritorijos statusas, – paaiškino Statybos ir miesto ūkio komiteto pirmininko pavaduotojas Dainius Želvys. – Iš pradžių buvo galvota ten įrengti kopų parką. Patvirtinus Palangos miesto bendrąjį planą, buvo numatyta statybų šioje teritorijoje galimybė. Miestas negalėjo ir nenorėjo eiti tokiu keliu, kai pirmieji savininkai išnaudotų visas užstatymo galimybes, o kitiems beliktų žalieji plotai, kuriuose statyba negalima. Tad visų pirma reikėjo šią teritoriją suskirstyti zonomis“.
Pasak D. Želvio, parengtas specialusis planas – sveikintinas dalykas, nes nebuvo nueita lengviausiu sklypų parceliavimo keliu, ir būtų labai gerai, jeigu Palanga ir kitoms didesnėms teritorijoms parengtų tokius planavimo dokumentus, apimančius konceptualius sprendimus. Nes, tarkim, kad ir tose pačiose Monciškėse, neturint dokumento, aiškiai apibrėžiančio teritorijos ateitį, tikrai iškils problemų, kad ir dėl gatvių bei kelių „suvedimo“.
„Kalbant apie Plaušės specialiojo plano sprendinius ir numatytus ribojimus, mano asmenine nuomone, jie turėjo būti dar griežtesni. Numatyti reglamentai yra kompromisiniai, pasiekti ilgų derybų keliu. Labiausiai džiugu, kad reglamentais užkirstas kelias daugiabučių atsiradimui šioje teritorijoje, ko labai norėjo miestas. Tačiau, žinoma, atsižvelgta ir į žmonių, atgavusių čia nuosavybę, lūkesčius: jie juk negali tik mokesčius už žemę mokėti“, – sakė D. Želvys.