Įstatymų spragos: rusai perka prabangų turtą Palangoje

Nekilnojamojo turto agentūros džiūgauja, jog pajūrio kurortuose brangiausią parduodamą turtą šluoja rusai ir baltarusiai. Tačiau kokiu būdu jie perka prabangius namus ir sklypus, jei Lietuvoje draudžiama pardavinėti žemę ne ES piliečiams? Panašu, jog gali būti apeinama ir kita Konstitucijos nuostata, kuri draudžia apskritai užsieniečiams įsigyti žemę kurortuose.

Kainos nebaugina

Palangoje įsikūrusios nekilnojamojo turto agentūros "Rolijona" vadovė Ona Mackevičienė tikino: ką pirkti pajūryje vis dar yra. Šios įmonės tinklalapyje reklamuojamo brangiausio šiuo metu Palangoje parduodamo būsto kaina siekia 1,8 mln. eurų. Kieno kišenei toks būstas? "Šią vasarą buvo daug pirkėjų, nors dauguma kol kas dar tik dairosi. Šiuo metu turime kelis puikius klientus baltarusius. Ir, matau, jie bus ne tik vienkartiniai pirkėjai, bet ir ilgalaikiai verslo partneriai. Turime porą klientų iš Maskvos, kurie jau pirko ir ruošiasi dar pirkti. Šiandieną mane nustebino lenkai, kurie lankėsi Palangoje ir ketina įsigyti būstą už 120 tūkst. eurų. Nemanau, jog tai maža suma. Nors ir pati Lenkija turi daug kurortų. Aišku, pasirinkimą lemia tai, kad pirkėjas turi lietuviškas šaknis, kurios siekia XVII-ąjį amžių", – aiškino nekilnojamojo turto agentūros vadovė. O.Mackevičienė prisipažino, jog ji specializuojasi brangaus ir prabangaus turto paradavime. "Rusai nori investuoti apie 350 tūkst. eurų. Turiu vieną potencialų pirkėją. Todėl, manau, kad su rusais kalbama apie prabangos prekes. Vienu brangiausių iš esančių Palangoje butu domėjosi klientai iš Amerikos. Jo kaina siekia 640 tūkst. eurų. Rugsėjį laukiame pakartotino vizito dėl šio sandorio", – pasakojo palangiškė. Esą prabangiu būstu Palangoje domisi anglai, šveicarai, vokiečiai.

"Turėjome klientų iš Londono, kurie norėtų ne tik įsigyti, bet ir investuoti Palangoje. Žmonės čia norėtų įsigyti sklypą ir pastatyti viešbutį", – prisiminė O.Mackevičienė.

"Paskoliniai" nevaikšto

Vienu brangiausių, verto 1,8 mln. eurų sumos, namo pirkėjas, pasak O.Mackevičienės, domisi daugybė klientų, tik ne visi kol kas pasiruošę mokėti prašomą sumą. "Po poros metų savo kainomis Palangoje užsienio šalių klientų mes jau nebestebinsime. Aš matau viena – pinigai labai nuvertėjo, o žmonės, negaudami rimtų palūkanų bankuose, skuba tuos pinigus kur nors investuoti. Nes jiems atrodo daug patikimiau laikyti pinigus ne banke, o investuoti į nekilnojamąjį turtą Palangoje", – aiškino O.Mackevičienė. Nekilnojamojo turto agentūros vadovė rėžė, jog jos praktikoje per metus su banko paskolomis turto sandorių atžingsniuoja vos 3–4 klientai. Išeitų, jog visi kiti už prabangų būstą yra pasiruošę atsiskaityti iš karto? Kiek tokių pirkėjų yra pasiruošę pakloti įspūdingas sumas už būstą grynaisiais, nekilnojamo turto agentūros vadovė nedetalizavo. "Aš nežinau, gal Vilniuje daugiau sandorių su paskolomis, bet pas mus atvažiuoja žmonės, kurie sukaupę pakankamas sumas. Tikrai nėra taip, kad visi čia nori pirkti tik kreditais. Taip nėra. Būna skambučių iš užsienio, kur aiškinamasi, ar galėtų gauti kreditus mūsų bankuose, aš juos nuraminu, kad bankai jiems kreditų neišduos. Palangoje yra ką pirkti. Visokio būsto pristatyta – tiek gero ir teisingo, tiek neteisingo", – pastebėjo palangiškė.

O.Mackevičienė įsitikinusi, jog nekilnojamojo turto pasiūla šiuo metu neviršija paklausos. "Objektų trūksta. Pavyzdžiui, šiuo metu reikia dviejų kambarių buto, verto apie 100 tūkst. eurų, esančio centrinėje Palangos dalyje. Tokio buto neįmanoma rasti su žiburiu. Gerų objektų trūksta", – patikino O.Mackevičienė.

Teismas įžvelgė nesąžiningumą

Jei, pasak pačios O.Mackevičienės, prabangus būstas Palangoje šiuo metu įperkamas kone tik rusamas ir baltarusiams, kaip vyksta tokie sandoriai, jei ne ES šalių piliečiams iki šiol yra draudžiama įsigyti žemės sklypus? Beje, O.Mackevičienė ir jos įmonė "Rolijona" viešumoje jau buvo minima skandalingose bylose, kuriose tašką teko padėti Lietuvos Aukščiausiajam Teismui. Rusijos pilietis buvo įsigijęs butą Palangoje statomame name. Daugiabučio projektą vystė vieno politiko kompanija, kuri bankrutavo. Užsienio pilietis, likęs nepatenkintas sandoriu, ėmė bylinėtis su nekilnojamojo turto agentūra. Pretenzijas teisme kėlė ir pati nekilnojamojo turto agentūros vadovė, nes esą rusas vėliau sandorį sudarė tiesiogiai su turto pardavėju, o ji liko be komisinių. Teismų maratonas baigėsi Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartimi, kurioje konstatuota, jog sutartys dėl tarpininkavimo paslaugų suteikimo užsieniečiams įsigyjant žemę Lietuvos kurortuose yra niekinės.

"Išnagrinėjęs kasacinę bylą dėl tarpininkavimo paslaugų, įsigyjant nekilnojamąjį turtą, teismas pabrėžė, kad užsieniečiai nuosavybės teise Lietuvos kurortuose įsigyti žemės negali. Bylą nagrinėjusi teisėjų kolegija pažymėjo, kad šalys, sudarydamos sutartį dėl paslaugų suteikimo – tarpininkauti parduodant Rusijos Federacijos piliečiui butą ir žemę Palangoje, elgėsi nesąžiningai. Teismas nustatė, kad šalys žinojo apie užsienio subjektams galiojančius draudimus įsigyti žemę, tačiau ieškojo būdų, kaip nepaisyti įstatymo reikalavimų, jo tiesiogiai nepažeidžiant", – konstatuoja teismas.

Šioje byloje minėta, jog Rusijos pilietis, tam, kad galėtų įregistruoti sandorį ir nuosavybę, įsteigė įmonę, kurios vardu įsigijo žemės sklypą.

Kurortai – ne užsieniečiams?

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas atkreipė dėmesį į tai, kad nuosavybės teise įsigyti ne kurortuose esančią žemę gali būti leidžiama užsienio subjektams, atitinkantiems Lietuvos pasirinktos europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus. Tai reiškia, jog tokie sandoriai būtų įmanomi tiems fiziniams asmenims, kurie yra ES valstybių narių arba valstybių, sudariusių Europos sutartį su Europos bendrijomis bei jų šalimis narėmis, arba valstybių Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacijos, Šiaurės Atlanto Sutarties Organizacijos narių bei valstybių Europos ekonominės erdvės susitarimo dalyvių piliečiai arba nuolatiniai gyventojai. Tačiau šioje nutartyje primintas ir kita Konstitucijos įtvirtina nuostata. Konstitucijos 47 straipsnio 3 dalies įgyvendinimo Konstitucinio įstatymo vienas iš punktų pažymi, jog užsienio subjektai negali įsigyti nuosavybės teise kurortų, viešosios paskirties rekreacijos ir poilsio teritorijų, paskirų viešojo naudojimo poilsio objektų žemės. Šalyje turime keturis kurortus – Birštoną, Druskininkus, Neringą ir Palangą.

Ar tai reikštų, jog apskritai užsienio piliečiams yra draudžiama įsigyti bet kokios paskirties žemę kurortuose? Lietuvos Aukščiausiasis Teismas minėtoje nutartyje pažymi – "Taigi, net ir tuo atveju, jeigu asmuo atitiktų pirmiau nurodytus europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus, jis negalėtų savo vardu įsigyti nurodytos žemės, nes užsienio piliečiams apskritai draudžiama įsigyti žemę Lietuvos kurortuose".

Griebiasi gudrybių?

Jei tikėti Palangoje veikiančios nekilnojamoj turto agentūros "Rolijona" vadovės O.Mackevičienės žodžiais, jog ne tik ES šalių piliečiai, bet ir baltarusiai bei rusai drąsiai dairosi prabangių objektų, kaip tuomet vyksta teisinė tokių sandorių registracija? "Jei rusai ar baltarusiai perka butus, jie neturi didelių problemų, nes namai paprastai turi bendrijas, o žemė priklauso bendrijoms. Jie gali lengvai įsigyti butus ir be žemės. O jei kalbama apie galimybę įsigyti namą su žeme, jiems yra labai sudėtinga", – pripažino O.Mackevičienė.

Ką daro Baltarusijos ar Rusijos piliečiai tokiais atvejais? "Aišku, yra yra tokių įmonių. Yra vieni baltarusiai, kurie dirba Lietuvoje ir turi įmonę, todėl jie gali nusipirkti žemę ar turtą juridinio asmens vardu. Bet jie tai gali nusipirkti tik perpadavimui, o ne tam, kad patys gyventų. Yra apribojimai. Patys mes turėjome problemų dėl tokių sandorių, tai yra vieša", – pripažino O.Mackevičienė. Laikraštis "Vakarinė Palanga" 2013 kovo 15 d. publikacijoje "Prokurorai grasina anuliuoti rusų NT sandorius Palangoje" nagrinėjo istoriją, kurioje minimas Klaipėdos prokurorų siekis pritaikyti restituciją Rusijos piliečių Lietuvoje valdomų įmonių sandoriams dėl lietuviškojo pajūrio žemės įgijimo. Taip, vykdant Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nurodymą, buvo bandoma grąžinti atgal pardavėjams lietuviams aštuonis žemės sklypus Palangoje. Šioje istorijoje taip pat minima O.Mackevičienės vadovaujama agentūra "Rolijona".

Į NT verslą veržiasi baltarusiai

Pačios O.Mackevičienės klausimai apie istorijas ir bylas, kuriose minima jos įmonė, netrikdė. Moteris, aiškindama apie užsienio šalių piliečių interesus pajūryje, faktiškai pati pripažino, jog pirkėjai tebesinaudoja prieš dešimtmetį Aukščiausiojo Teismo įvertinta kaip nesąžininga, įstatymus apeinančia veikla. Viskas registruojama įmonių vardu. Įkuria įmonę, kuri registruota Lietuvoje. Mokesčiai mokami čia, ir viskas.

"Viskas registruojama įmonių vardu. Įkuria įmonę, kuri registruota Lietuvoje. Mokesčiai mokami čia, ir viskas. Šiuo metu turime tokius klientus iš Baltarusijos, kurie ieško sklypo Palangoje. Jie norėtų įsigyti sklypą Lietuvoje registruotos įmonės vardu. Jie ruošiasi statyti namus ir dalyvauti nekilnojamojo turto perpardavimo versle", – aiškino nekilnojamojo turto ekspertė. Vadinasi visai realu, jog netrukus Palangoje esančius prabangius sklypus iš tiesų realiai pradės valdyti Baltarusijos ar Rusijos piliečiai. Tam tereikia Lietuvoje įregistruoti įmonę. "Vystyti verslą galės, bet tik ne gyventi. Rusams ir baltarusiams patinka mūsų kainos. Jos yra didžiulės. Statybos kainos taip pat yra didelės ir jie nori vystyti verslą čia. Jie norėtų statyti namus, kotedžus ir gal kokį daugiabutį. Net neabejoju, kad jie tai padarys. Tokios įmonės akcininkai gali būti baltarusiai, direktorius gali būti baltarusis, ir viskas", – patikino O.Mackevičienė. Įstatymai leidžia užsienio subjektams įsigyti žemę ūkinei veiklai skirtiems pastatams ir įrenginiams eksploatuoti reikalingus sklypus, numatytus patvirtintuose teritorijų planavimo dokumentuose. Tačiau draudžiama įsigyti ne tik kurortų žemę, bet ir Kuršių nerijos žemę, Baltijos jūros ir Kuršių marių pakrantės 7 km pločio ruožo žemes, išskyrus kurorto statuso neturinčių miestų žemę.

Apeina teisines normas?

Žinomas uostamiesčio advokatas Osvaldas Martinkus, paklaustas, kaip teisininkai turėtų vertinti tokį rusų ir baltarusių veržimąsi į pajūrio žemes, pajuokavo, jog įstatymu įtvirtina teisinė norma kai kam gali būti labai reliatyvus dalykas.

"Čia kaip vidutinis atlyginimas, kuris vienam reiškia viena, labai didelį atlyginimą o kitam – visai ką kita, labai mažą atlyginimą. "Vidutinis" reiškia "per vidurį". Tai ir teisinė norma yra "per vidurį". Nemanau, kad kas nors pasikeitė teismų išaiškinimuose ir praktikoje, jei negali įsigyti žemės kurortuose, tai, vadinasi, ir negali. Visi visuomet sugalvoja visokių būdų, kad tik įstatymas būtų apeinamas", – svarstė advokatas. O.Martinkus patikino, jog kiek ar kada kokių žemių galėjo būti parduota užsienio piliečiams galėtų atsakyti tik teismas. "Teismas, nagrinėdamas kiekvieną atvejį, analizuoja konkrečiai – kaip ir buvo įvardinta AT nutartyje analizuojant sandorį, lyg ir nustatyta, jog formaliai pažeidimo nėra, nes sklypas įformintas įmonės vardu. Tačiau, panašu, jog vienus sandorius pridengia kiti teisiniai santykiai. Todėl teismas ir išaiškino, kad buvo pridengtas kitas sandoris, kuris yra draudžiamas. Bet juk realybė yra tokia – visų nesugaudysi, neiššaudysi ir į teismą nenuvesi. Veikiausiai nekilnojamojo turto pardavinėtojai ir vadovaujasi tuo principu, jog nepagautas – ne vagis, kol teismas neįrodė, veikia nekaltumo prezumpcija. Be abejo abejo, kad visa tai yra apeinama", – kalbėjo advokatas.

O.Martinkus vis tik pripažino, jei Konstitucijoje nebūtų buvę draudimų įsigyti žemės ūkio paskirties žemę užsieniečiams ar draudimo pirkti žemę kurortuose, veikiausiai procesai būtų buvę nevaldomi. Kita vertus, jei yra politinė valia neleisti rusams ir baltarusiams pirkti žemės, tai gal tuomet ir iš viešbučių išvykime, neimkime jų pinigų. "Viskas būtų vykę masiškai, o įstatymo apėjimų buvo visada ir jų bus. Kita vertus, jei yra politinė valia neleisti rusams ir baltarusiams pirkti žemės, tai gal tuomet ir iš viešbučių išvykime, neimkime jų pinigų. Bet juk žmonės visais laikais suranda patikimus žmones, gimines, kurių vardu registruoja. O kas tarpininkui? Jis nori uždirbti ir gauti komisinius", – tikino teisininkas.

Brokeris prieš brokerį

O ką daryti pirkėjui, kuris gal būt net gali neįtarti, jog kuris nors nekilnojamojo turto objektas ateityje sulauks klausimų dėl jo atsiradimo istorijos ir vystytojų ar net nekilnojamojo turto agentų patikimumo? Nepriklausomas nekilnojamojo turto ekspertas Arnoldas Antanavičius tikino, kad į bet kokius pirkėjui kylančius klausimus gali padėti atsakyti pirkėjo brokeris.

"Tai tampa nauju dalyku Kaune arba Vilniuje. Pirkėjas taip pat turi teisę rasti atsakymus į jam rūpimus klausimus. Pirkėjo brokeris analizuoja konkretų objektą, įvertina rizikas, pasidomi pardavėjo, jo nekilnojamojo turto brokerio istorija. Į visus klausimus visi turi teisę gauti atsakymus. Juos padeda surasti pirkėjo brokeris", – paaiškino A.Antanavičius. Nusprendė bankrutuoti Žurnalistams besidomint nekilnojamojo turto agentūra "Rolijona", paaiškėjo, jog pernai šios įmonės įkūrėjai, akcininkei, o nuo šiol tik direktorei O.Mackevičienei yra iškelta asmens bankroto byla. Moteris pirmąjį kartą į Palangos teismą dėl bankroto bylos kreipėsi 2017 metais. Plungės apylinkės teismo Palangos rūmai pirmąja nutartimi netenkino pareiškėjos pareiškimo dėl fizinio asmens bankroto bylos iškėlimo ir atsisakė iškelti bankroto bylą. Teismo vertinimu, pareiškėjos įvykdyti sandoriai perleidžiant jai priklausantį nekilnojamąjį (penkis žemės sklypus, keturis pastatus ir kitus statinius) ir kitą turtą (įmonės akcijas) nebuvo menkaverčiai ir padarė įtaką jos mokumui.

"Be to, pareiškėjos elgesys, kai ši prieš kreipiantis į teismą dėl bankroto bylos jai iškėlimo, perleidžia jai priklausantį turtą ir iš gautų lėšų atsiskaito tik su tam tikrais jos pasirinktais kreditoriais, nelaikytinas sąžiningu tiek kitų kreditorių atžvilgiu, tiek Fizinių asmenų bankroto įstatymo (toliau- FABĮ) prasme", – rašoma nutartyje. Ši nutartis buvo skųsta, aukštesnės instancijos teismas nutartį naikino ir grąžino ją nagrinėti iš naujo. Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybos tinklalapis skelbia, jog O.Mackevičienei nutartis iškelti asmens bankroto bylą yra priimta 2018 metų rudenį ir yra įsiteisėjusi. Reputacijai netrukdo Pati O.Mackevičienė, paklausta ar jai iškelta bankroto byla nedaro įtakos jos, kaip savo srities profesionalės, vardui, pyktelėjo. Ne jūsų reikalas su kuo aš miegu ir kada ir dėl ko bankrutuoju.

"Ne jūsų reikalas su kuo aš miegu ir kada ir dėl ko bankrutuoju. Ką aš galėjau padaryti, kai bankai tuo laiku taip elgėsi? Niekas čia nestringa, procesas vyksta. Įmonę aš pardaviau, esu tik direktorė. Nesu brokerė", – pokalbį baigė palangiškė. O.Mackevičienė iš tiesų nebeturi akcijų šioje įmonėje, jos, veikiausiai perleistos ar parduotos šios moters dukrai. O.Mackevičienė yra dar vienos įmonės direktorė, kuri, pasak jos pačios, nevykdo jokios veiklos. Paklaustas, kas reglamentuoja advokatų veiklą, O.Martinkus vardijo daugybę tokias funkcijas turinčių tarnybų.

"Mes turime etikos kodeksą, advokatams keliamos drausmės bylos, o tai reiškia, kad prarasi vardą, reputaciją, darbą, viską. Lietuvoje reguliuojama ir prižiūrima ne tik advokatų, bet ir notarų, antstolių ir net nekilnojamojo turto vertintojų veikla. Matyt, NT brokeriai taip pat eina prie to. O kas yra brokerio veikla ir ką reiškia gera reputacija jam? Tai yra įmonė. Vieną uždarei, atsidarei kitą. Štai ir viskas. Bet pasižiūrėkime, kas vyksta pasaulyje. Olandijoje, Belgijoje jokio turto neįsigysi be advokato. Tėvas dukrai butą perleis tik per advokatus. Ten yra tam tikras požiūris į šiuos sandorius, garantijos klausimas keliamas. Todėl galiu tik viena patarti: reikia žiūrėti, stebėti, viską pačiam analizuoti", – kalbėjo teisininkas. Komentaras Natalija Jarmulkovič Valstybinės vartotojų teisių apsaugos tarnybos Tarptautinių ir viešųjų ryšių skyriaus vyriausioji specialistė Vartotojų skundai dėl nekilnojamojo turto įsigijimo ar tarpininkavimo jį perkant bei parduodant Valstybinėje vartotojų teisių apsaugos tarnyboje (toliau – Tarnyba) yra labai reti. Siekiant išvengti tokio pobūdžio situacijų, prieš sudarant pirkimo–pardavimo sutartį Tarnyba vartotojams pataria patikrinti viešai skelbiamą informaciją apie pardavėją ar paslaugos teikėją. Patikrinti, ar įmonei nėra iškelta bankroto byla, vartotojai gali Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos interneto svetainėje http://www.bankrotodep.lt/. Taip pat, vertinant ar įmonė yra patikima, rekomenduotume įvertinti kitų asmenų atsiliepimus specialiose skundų ir atsiliepimų svetainėse.

Straipsnis yra perspausdintas iš "Klaipėdos diena"