Apžvelgė NT rinkos pokyčius praėjusiais metais: ateina neapibrėžtumo laikotarpis

2021 metais šalies ekonomika augo 5,1 proc. ir pasiekė vieną geriausių rezultatų Europoje. Gyventojai įsigijo rekordinį kiekį būstų, vystytojai rinkai pristatė rekordinį kiekį projektų. Mažėjo naujų būstų pasiūlos kiekis, augo kainos. Verslo centrų rinka pajuto didesnį pandemijos poveikį – vakansijos augo, nuomos kainos išliko panašiame lygyje kaip ir 2020-ųjų pabaigoje. Logistikos grandinių pokyčiai leido plėsti sandėliavimo patalpas, dažniausiai naudojant naujus plotus išskirtinai savo reikmėms.

„Lietuvos ekonomika pernai pademonstravo aukščiausią klasę. Išsprendusi pandemijos iššūkius, ji augo 5,1 proc. ir pasiekė vieną geriausių rezultatų Europoje. Pirmoje metų pusėje Lietuva labai sėkmingai išnaudojo eksporto galimybes ir pasiekė rekordines apimtis, o antroje metų pusėje šalies ūkį žadino plačiai atvertos vartotojų piniginės, visiems šalyje aktyviai vaduojantis iš pandemijos gniaužtų. Pramonės augimas viršijo net 20 proc. Dideliu netikėtumu tapo aukščiausią lygį nuo 2009 metų pasiekęs kainų augimas, kurį pirmiausia sukėlė energetinių išteklių kainų šokas, taip pat dėl pandemijos suvaržymų sutrikusi prekių ir žaliavų tiekimo grandinė. Ketvirtus metus iš eilės dešimtadaliu augę atlyginimai jau tampa galvos skausmu verslui, pradeda trukti darbuotojų. Pašonėje prasidėjęs karas apribos Lietuvai svarbias eksporto rinkas, o nesuvaldyta infliacija gali pakeisti vidaus vartojimo įpročius. Tai, tikėtina, apsunkins tolimesnę šalies plėtrą“, – pranešime spaudai teigia Šiaulių banko Taupymo ir Investavimo produktų vadovas Tomas Kipišas.

„2021-ųjų pabaigoje Ukrainos situacija dar nebuvo tokia svarbi, kokia ji tapo šios apžvalgos rašymo metu. Rusijos invazija neabejotinai turės įtakos išteklių kainoms bei gyventojų požiūriui į nekilnojamąjį turtą (NT). 2021 metais svarbiausias gyventojų investicinis į NT tikslas buvo apsaugoti lėšas nuo infliacijos. 2022-aisiais vienas pagrindinių poreikių bus užtikrinti savo turto likvidumą“, – prognozuoja „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Svarbiausi 2021 metų įvykiai bei veiksniai, turėję įtakos NT sektoriui buvo infrastruktūros mokestis, sprendimas dėl kompensacijos už plėtrą valstybinėje žemėje, A++ energinės klasės reikalavimas, statybos darbų bei medžiagų kainų augimas, didelis rangovų užimtumas, ypač didelė būsto paklausa, iki pavojingos ribos susitraukusi jo pasiūla bei komercinio turto patrauklumo didėjimas.

„Įsibėgėjusį pirminės rinkos traukinį kiek pristabdė spyruoklės efekto pabaiga, ženkliai susitraukusi pasiūla bei gerokai ūgtelėjusios būsto kainos. 2021 metais daug dėmesio skirta komercinei būsto nuomai, plėtotojai ėmėsi tiek tokių projektų vystymo, tiek daugiabučių pardavimo būtent nuomos tikslais“, – sako T.S. Kvainickas.

2021 metai pirminei Vilniaus miesto būsto rinkai buvo rekordiniai. Remiantis viešai skelbiamais NT vystytojų duomenimis, gyventojai įsigijo 7069 naujus būstus (be kotedžų), 48 proc. daugiau nei 2020 metais. Vystytojai rinkai pristatė rekordinį kiekį projektų – 5320 būstų (be kotedžų), 22 proc. daugiau nei 2020-aisiais. Naujų būstų pasiūla nuo 2020 metų vidurio tolydžio mažėja. Mažėja ir likvidumo indekso rodiklis, kuris 2021-ųjų pabaigoje buvo 0,5 ir reiškia, kad visą esamą pasiūlą galima parduoti per 6 mėnesius. Metinis kainų augimas sostinės pirminėje būsto rinkoje, priklausomai nuo būsto klasės, sudarė 26 – 28 proc. „Spartus pasiūlos mažėjimas gali paskatinti dvi kardinaliai skirtingas tendencijas. Pirmoji – jeigu įsivyraus požiūris, kad pirkėjai pirks „bet ką“ ir, juo labiau, „iš brėžinių“, galutinis produktas gali smarkiai nuvilti. Antroji – rinkos aktyvumui vis dar išliekant ypač aukštame lygyje, vystytojai gali imtis rizikingesnių, netipinių projektų mažiau urbanizuotose ar ne tokiose patraukliose miesto dalyse, pasiūlyti nestandartinių sprendimų, orientuotų į nuotolinį darbą ir pakitusį gyvenimo būdą. Naujų projektų „migracija“ iš Žirmūnų pietų į šiaurę, iš Naujamiesčio šiaurės į pietus įsibėgėja, taip pat plėtojamos gretimos teritorijos, Vilkpėdė, Lazdynai, Visoriai, Burbiškės“, – sako T.S. Kvainickas.

Iš viso 2021 metais Kaune parduoti 977 būstai (be kotedžų), t.y. 34 proc. daugiau nei prieš metus. Rinkai pasiūlyta 1274 būstai (be kotedžų) – 68 proc. daugiau nei prieš metus, t.y. vystytojai per metus pasiūlė reikšmingai daugiau būsto nei jo buvo nupirkta. Likvidumo indeksas metų pabaigoje siekė 1,23, kas reiškia, jog esamą naujų būsto pasiūlą galima realizuoti per 15 mėnesių. Metinis kainų pokytis ekonominėje ir vidutinėje būsto klasėje buvo, atitinkamai, 8 – 10 proc. Prestižinėje klasėje, kurios 2021 metais beveik neliko, – apie 20 proc. „Prestižinio segmento pasiūla Kaune labai ribota. Tai nereiškia, kad nėra išskirtinių būstų, tačiau patys projektai yra priskiriami vidutinei klasei, nes nors jų architektūra, vidaus erdvės, techniniai sprendiniai, gerbūvis yra aukšto lygio, tačiau jie yra vystomi naujai plėtojamose teritorijose, kuriose jau esantys objektai prestižu nepasižymi. Tęsiant plėtrą galimas Vilniaus Paupio pavyzdys, kuomet bus sukurtos naujos, patrauklios ir išbaigtos miesto dalys“, – teigia T.S. Kvainickas.

2021 metais Klaipėdos pirminėje būsto rinkoje susitarta dėl 368 būstų (be kotedžų) – 4 proc. daugiau nei prieš metus. Plėtotojai pasiūlė 398 naujus būstus (be kotedžų) – tris kartus daugiau nei 2020 metais. Pirminės būsto rinkos likvidumo indeksas Klaipėdoje 2021-ųjų pabaigoje siekė 0,8 (realizacija užtruktų apie 10 mėn.). Metinis naujų būstų kainų pokytis uostamiestyje siekė 23 – 24 proc. „Klaipėdoje numatytas ne vienas projektas, tačiau dėl jų apimties planavimo, projektavimo, leidimų gavimo darbai užtruks dar nemažai laiko, todėl jų įtaka rinkai bus matoma tik po metų ar net vėliau, tačiau beveik neabejotina, kad Klaipėdos miesto būsto kainos dar ūgtelės ir priartės prie Kauno miesto būsto kainų lygio“, – teigia T. S. Kvainickas.

Palangoje ir Šventojoje 2021-ųjų susitarimų rezultatas – 466 nauji būstai, kas yra 12 proc. daugiau nei 2020 metais. Plėtotojai per II pusmetį pasiūlė 391 būstą. To pakako, kad pasiūla metų pabaigoje atsistatytų įprasto lygio. Kainos projektuose, kurių kainos skelbiamos viešai, 2021-ųjų metų pabaigoje svyravo nuo 1500 iki 4000 Eur/kv.m. Neringoje buvo nupirkti beveik visi viešai prieinami naujos statybos būstai, liko tik pavieniai objektai. Vidutinė kaina siekia apie 4300 Eur/kv.m. „Inreal“ duomenimis, iš esmės visi šiuo metu pasiūloje esantys naujos statybos (rekonstrukcijos) objektai yra su daline apdaila, kas nėra įprasta Neringai.

2021 metai komercinio turto rinkai buvo sąlyginai lengvesni nei pirmieji pandemijos metai. Kardinalūs pokyčiai darbo kultūroje neįvyko, įmonės biurų neatsisakė, tačiau pakitęs požiūris į darbo organizavimą suteikė darbuotojams bei darbdaviams galimybę rinktis priimtiniausią veiklos modelį, tiek nuotolinį, tiek įprastą, tiek mišrų. „2022 metus nuomininkai ir nuomotojai pasitiko skirtingomis nuotaikomis. Daug metų besitęsusi žemos infliacijos aplinka pateikė staigmeną antroje 2021-ųjų pusėje ir atgaivino poreikį atidžiai skaityti nuomos sutartis bei įsivertinti poreikį apriboti patalpų nuomos kainų indeksaciją“, – teigia T.S. Kvainickas. 2021 metais Vilniuje atidaryti 7 verslo.

Bendras metinis nuomojamo ploto prieaugis sudarė apie 94 000 kv. m. „Inreal“ duomenimis, šiuo metu yra plėtojama virš 15 verslo centrų (bendras nuomojamas plotas – apie 200 000 kv.m) ir beveik tiek pat ploto yra planavimo arba dar nepradėtų statybų stadijoje. Dalis vystytojų pergalvojo kai kurių verslo centrų plėtros planus, ypač Naujamiestyje, ir vietoje biurų ten kyla gyvenamieji pastatai. Dėl didesnės plėtros B klasės segmentuose bei klientų migracijos į naujus verslo centrus, stebimas didesnis neužimtumas B1 ir B2 klasės biuruose. Esminių pokyčių kainose nefiksuota. Kaune 2021 metais atidarytas Drobės fabriko verslo centras, kurio plotas 22 000 kv.m. Didesnio skaičiaus naujų verslo centrų laukiama 2022 – 2023 metais, kai rinką papildyti turėtų apie 35 000 kv.m ploto biurų, kurie bus plėtojami ir naujai formuojamuose daugiabučių kvartaluose. Pagerėję demografiniai rodikliai, aukštesnės kokybės būsto projektai suteikia laikinajai sostinei dar daugiau stimulo plėtrai ir didina miesto konkurencingumą tiek Lietuvos, tiek tarptautiniu mastu pritraukiant ne tik vietos, bet ir užsienio įmones. Sulėtėjus plėtrai, Kaune pagerėjo vakansijos rodikliai. Kaip ir sostinėje, per 2021-ųjų II pusmetį reikšmingų nuomos kainų pokyčių neįvyko. Klaipėdoje stebima nedidelių kelių tūkstančių kv. m. ploto administracinių pastatų, tame tarpe ir „co-working“ erdvių, plėtra. Vakansija A klasės verslo centruose išlieka apie 25 proc. B1 laisvų patalpų sumažėjo iki 3 proc., B2 – iki 6,5 proc.

Situacija logistikos sektoriuje 2021 metų pusėje menkai pasikeitė, lyginant su metų pradžia – pasiūloje dominuoja dar nepastatytų logistikos centrų nuomos pasiūlymai. Šiuo metu iš esmės nebeliko didesnių laisvų plotų moderniuose logistikos objektuose. Vilniaus regione vakansija išlieka apie 2 proc., Kaune – ūgtelėjo iki 5 proc. Klaipėdoje – susitraukė iki 4 proc. Reikšmingų nuomos kainų pokyčių nefiksuota. Logistikos sektorius išgyvena „stock-office“ segmento augimą – nuomininkams siūloma vis daugiau mišrios paskirties patalpų, kuriose telpa ir prekės, ir administracija, ir prekybos erdvė.

„Praėję 2021 metai buvo aktyvios plėtros įvairiuose nekilnojamojo turto segmentuose, taip pat investicinių sandorių gausos metai. Kartu tai ir tolimesnio aktyvaus teisėkūros proceso bei didesnio aiškumo, prisitaikymo prie COVID-19 viruso metai. Taip galima būtų apibūdinti praėjusius 2021 metus vertinant tiek situaciją nekilnojamojo turto rinkoje, tiek ir apibendrinant priimtų teisės normų gausą bei jų įtaką tai pačiai rinkai. Visgi šiuo metu visas nekilnojamojo turto sektorius, kaip ir visi kiti sektoriai, sulaikęs kvapą stebi Ukrainoje vykstančius įvykius. Todėl bet kokios prognozės bei įžvalgos yra labai sąlygotos ten vykstančio karo“, – teigia Artūras Kojala, COBALT Lietuvos biuro partneris Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros praktikos grupėje.

DELFI